Avatar's Hungnguyen1402

Ghi chép của Hungnguyen1402

Khó khăn và thuận lợi TT BDS 2011

* Khó khăn
Khó khăn lớn nhất của TT BDS 2011 là việc Chính Phủ siết tín dụng, hạn chế cho vay đầu tư vào Bất động sản và chứng khoán. Trong năm 2011, các Ngân hàng sẽ giảm trung bình 10% lượng vốn đầu tư vào hai thị trường này. Với TT Bất động sản VN, vốn là điều kiện tiên quyết và cũng là khó khăn nhất, vì vốn chủ yếu do doanh nghiệp và vay từ ngân hàng chứ không có sự tham gia nhiều của các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác.
 Như vậy, ngoài việc bị hạn chế cho vay, lượng vốn được vay cũng phải chịu một khó khăn khác là lãi suất cao. EPS bình quân 4 quý gần nhất của một số doanh nghiệp Bất động sản như Quốc Cường Gia Lai là 2.98, Sacomreal là 4.27, ITC là 3.3, KBC là 3.8... Với mức lãi suất trung bình từ 21-25%/năm, doanh nghiệp vay 1/2 vốn thì trung bình một năm EPS của Quốc Cường GL còn hơn 1.5, của Saconreal còn ~3, ITC và KBC chỉ ~2. Chưa kể, một dự án Bất động sản lớn được xây dựng ít nhất sau 1-2 năm là lợi nhuận bị chia nhỏ vào nhiều năm, nhiều quý.
Lãi suất cao cũng là điều gây cản trợ trong việc tiếp cận vốn để mua nhà của người dân. Với mức lãi suất tương tự là 21-25%, nếu một người là công nhân viên chúc, không tham gia kinh doanh trực tiếp, thì khó có thể đạt mức tăng trưởng 21-25% hàng năm. Vay vốn khó dẫn tới lượng cầu Bất động sản giảm, doanh nghiệp BDS khó bán được giá cao hoặc không bán được hết các dự án.
Khó khăn tiếp theo là giá VLXD tăng cao theo dẫn tới lượng vốn phải chi tiêu cho đầu vào tăng cao. Cầu ít, vốn tăng, buộc các doanh nghiệp BDS phải giảm lợi nhuận.
Trong năm 2011, để có thể giảm thiệt hại và tăng thanh khoản cho các dự án. Các doanh nghiệp buộc phải đẩy nhanh tiến độ dự án, càng để lâu càng phải chịu lãi, càng khó tiêu thụ. Vì các dự án hầu như thanh toán theo các đợt. Nếu dự án chậm trể, người mua cũng sẽ phải trả thêm một lượng tiền lãi lớn trong lúc lãi suất đang rất cao. Ngoài ra, các DN cũng sẽ đưa ra một số điều khoản có lợi cho người mua. Tuy nhiên, những động thái này vẫn chưa kích thích được lượng cầu do mức độ hấp dẫn chưa tăng cao.
Sẽ có hai đối tượng mua bất động sản: 1 là những người mua vào để đầu cơ, việc thị trường có thanh khoản kém buộc họ phải đẩy các bất động sản họ đang găm giữ để xoay vòng vốn và để hạn chế thiệt hại do giảm giá, như vậy có thể thấy hiện tại lượng cầu từ nhóm này đang giảm đi. Nhóm 2 là nhóm mua để sử dụng, túc là họ có nhu cầu thực sự. Nhóm này thì yêu cầu về chất lượng/tiền sẽ cao hơn, và họ khó tính khi mua hơn.Tuy nhiên, nhóm này lại hứng khởi với các chương trình hỗ trợ của doanh nghiệp.
Khó khăn tiếp theo thuộc về mảng chính sách. Chính sách về xây dựng bất động sản không nhất quán ở từng địa phương gây cản trở cho doanh nghiệp. Và khó khăn nhất trong phần chính sách là việc giải tỏa mặt bằng. Không có khung giá cụ thể và chính xác gây ra việc không đồng nhất về giá, làm chây ỳ thời gian giải tỏa mặt bằng, dự an bị ngưng trệ.

Thuận lợi
Thuận lợi lớn nhất có lẽ vẫn thuộc về các khu vực đô thị. Thứ nhất do lượng người đổ về các đô thị ngày càng tăng dẫn tới nhu cầu tăng cao. Thứ hai do tâm lý của người dân Việt Nam về việc định cư tại khu vực đô thị sẽ có điều kiện sinh sống tốt hơn. Vì vậy, cho dù không có nhu cầu cấp thiết, nhưng nhiều người vẫn mua vì coi như một hành động giữ tiền và để dành lại cho thế hệ sau.
Thuận lợi trong bất kỳ thời điểm nào là việc giá bất động sản về dài hạn luôn tăng. Đất đai là một tài nguyên mà không thể phát sinh thêm. Đất thì không tăng, nhưng lượng người ngày càng tăng cao dẫn tới nhu cầu ngày càng lớn, giá ngày càng tăng.
Thuận lợi thứ ba là tâm lý người Việt ngày càng "dễ chiều" hơn trong việc lựa chọn địa thế. Trước đây, chỗ nào càng đông thì nhiều người lại càng cố nhảy vào. Ví dụ khu vực phố cổ có giá ngất trời không phải chỉ là khu vực trung tâm thành phố mà còn do như cầu của nhiều người. Thời điểm những năm trước 2006, nhu cầu ở những khu vực ven đô như Mỹ Đình, Nhật Tân, Ven Sông Hồng hầu như rất thấp do đây là khu vực thưa dân, xa khu trung tâm. Tuy nhiên thời gian gần đây, nhiều người đã thích nghi với những khu vực này, và nhu cầu bất động sản cũng tăng lên. Đây cũng là điều giúp cho chi phí ban đầu của doanh nghiệp giảm đi.

Thuận lợi thứ 4, đầu tư Bất động sản có độ ổn định hơn những kênh đầu tư khác là Chứng khoán, Vàng. Vì vậy lượng vốn đổ vào thị trường này sẽ không suy giảm nhiều như hai thị trường kia.
Dự đoán từ quý II năm nay, tình hình Bất động sản có thể khả quan hơn do việc ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế đã giảm đi. Nhu cầu mua nhà tăng lên do lãi suất hạ nhiệt. Khi kinh tế ổn định, nguồn vốn từ Vàng sẽ đổ sang chứng khoán và Bất động sản. Những người có lợi nhuận cao cũng sẻ chuyển một phần sang thị trường BDS.

3691 ngày trước · Bình luận · Loan tin ·  
được loan tin bởi nho90 , hwii_dg1 người nữa
nho90
Rất chi tiết, cám ơn anh
10 năm trước· Trả lời
Hungnguyen1402
Chúc em may mắn
10 năm trước· Trả lời
Hungnguyen1402
Chú ý, đây là anh nhìn dưới góc độ thực tế, còn về lý thuyết thì em cần viết theo chiều hướng em đã được học
10 năm trước· Trả lời
tag Nhắn đến
Website liên kết